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과잉공급 폭탄 맞은 주택시장

[기타] | 발행시간: 2015.11.28일 15:26
올해 수도권 중심 51만가구 분양… 건설사, 재고처리하듯 ‘밀어내기’



“주택 인허가가 과거 추세치에 비해 빠르게 늘면서 주택시장에 부담이 될 수 있다. 적정 수준의 공급이 이뤄지는 것이 바람직하다.”

강호인 국토교통부 장관이 취임 후 처음 주택업계와 만난 자리에서 밝힌 주택정책에 대한 평가는 ‘우려’였다. 올해 큰 폭으로 늘어난 분양과 내년부터 시작되는 입주 러시를 국토부도 더는 방관하기 어렵다는 얘기다. 강 장관은 11월 25일 서울 반포동 JW메리어트호텔에서 열린 주택업계와의 조찬간담회에서 이같이 말하고 “주택 공급물량이 당장 문제가 되는 것은 아니지만 최근 공급된 물량이 입주하는 2017년 이후 공급 과잉을 우려하는 지적이 있다”고 밝혔다. 강 장관은 “당장 대책이 필요한 상황은 아니라고 보고, 시장을 모니터링하는 중”이라며 여지를 남겼다. 하지만 전임 서승환-유일호 전 장관이 밀어붙인 부동산 부양정책의 종말을 시사하는 발언으로 주택업계는 이미 해석하고 있다.

부동산 분석업체인 부동산114 자료를 보면 올해 아파트 분양물량은 51만가구에 달할 것으로 추정된다. 이는 2000년 조사 이후 최대치다. 2014년 33만가구와 비교하면 56%인 18만가구나 물량이 늘어났다. 특히 수도권에서 물량이 대폭 늘어났다. 서울·경기 등 수도권은 올해 29만가구가 공급되면서 지난해(12만가구)의 2배 이상 분양물량 공급이 늘어났다. 내년에는 올해보다 다소 줄지만 그래도 34만~40만가구는 분양될 것으로 업계는 내다보고 있다.

경기 용인 ‘e편한세상 수지’의 견본주택에 방문객들이 붐비고 있다. / 경향신문 자료사진



내년 입주 물량 32만가구… 부작용 우려

아파트 분양물량 건수는 2013년부터 큰폭으로 증가했다. 분양가상한제 탄력적용으로 건설사의 수익성이 높아졌고, 청약제도의 간소화로 청약열기도 뜨거웠다. 금리인하에 따라 저금리가 지속됐고, 정부는 대출규제를 한도껏 풀어줬다. 여기다 전세난이 심각해지면서 주택수요가 크게 늘어났다. 그러자 그동안 땅만 사놓고 아파트를 짓지 못했던 건설사들이 대거 아파트 분양에 들어갔다. 이른바 ‘밀어내기’였다. 건설사 일각에서는 “이번이 땅과 주택 재고 처리를 할 수 있는 마지막 기회”라는 얘기도 나왔다.

건설사들이 쏟아진 분양폭탄의 충격은 내년부터 현실화된다. 실제 입주가 시작되기 때문이다. 지금까지 입주를 기다리며 전월세 등으로 대기하던 사람들이 속속 자기집으로 들어가면 전월세시장과 함께 매매시장도 영향을 받을 수밖에 없다. 문제는 입주 예정물량이 너무 많다는 점이다. 부동산114 조사에 따르면 내년 전국 아파트 입주물량은 32만가구에 달한다. 부동산 활황기였던 2006년 이후 11년 만에 최대 입주다. 임대물량을 제외한 가구 수는 30만가구로, 1999년 외환위기 직후 이후 최대다. 그만큼 민간건설사에서 많이 분양했다는 의미다. 입주가 가장 적었던 2012년과 비교하면 거의 두 배 수준이다. 2006~2007년에도 분양 밀어내기가 있었다. 건설사들이 분양가 상한가를 피하기 위해 대거 새 아파트를 분양했다. 연평균 31만가구씩 쏟아졌다. 하지만 금융위기가 닥치고 집값이 꺾이면서 2008년 하반기에는 서울 강남에서도 세입자를 구하지 못하는 상황이 벌어졌다. 각종 할인분양이 곳곳에서 이뤄졌고, 기존 계약자들의 반발과 입주 거부사태는 사회문제가 되기도 했다. 입주가 시작될 때까지도 팔리지 않은 ‘준공 후 미분양’이 대폭 증가한 것도 이때였다. 건설업계의 한 관계자는 “언제 주택시장이 고꾸라질지 몰라 그동안 쥐고 있던 주택사업을 다 털어내는 게 올해의 분위기였다”며 “빠르면 내년 하반기부터 지난해 청약·분양했던 아파트의 입주가 시작될 텐데, 그러면 분위기가 확 빠질 수도 있다”고 말했다.

입주에 따른 부작용은 내년보다 2017년이 더 위험스럽다. 역대 최대로 많이 분양된 올해 물량들이 쏟아져나오는 때이기 때문이다. 윤지해 부동산114 리서치센터 선임연구원은 “올해 분양물량 51만가구는 과거 밀어내기 분양시기보다 더 많은 ‘역대 최대 수준’”이라며 “2017년은 최근 18년간 가장 많은 공급에 대한 부작용이 발생할 가능성이 높은 상황이라 수급불균형 문제가 생기지 않도록 모니터링이 필요하다”고 말했다.

과잉공급의 폭탄을 맞은 주택시장은 이미 이상징후가 나타나고 있다. 전국 아파트값 체감지수인 ‘KB부동산 지수’가 16개월 만에 100 이하로 떨어졌다. KB국민은행은 부동산 정보사이트를 통해 11월 지수가 전국 기준으로 지난달보다 15.0포인트 하락한 99.7을 기록했다고 밝혔다. 이 지수가 100 이하로 하락한 것은 2014년 7월 이후 처음이다. 이 지수는 KB국민은행 시세조사 공인중개사들이 전망한 3개월 뒤 아파트 가격을 토대로 작성한 것으로, 100보다 낮으면 하락세를 전망하는 공인중개사가 많다는 것을 의미한다.

서울 아파트 매매 27%, 전세 30% 줄어

지역별로 보면 서울은 지난달(122.7) 대비 19.3포인트 하락한 103.4로, 지방 5개 광역시도 지난달 110.9에서 95.9로 각각 두 자릿수 떨어졌다. 특히 대구는 지난달(115.1)보다 36.0포인트나 하락한 79.1로 나타났다. 이는 KB국민은행이 관련 통계를 작성한 2013년 4월 이후 2년 7개월 만에 최저 전망치다. 지난해와 올해 대구가 최고의 ‘핫플레이스’였다는 것을 감안하면 심리적인 폭락이 심상찮아 보인다.

거래도 줄어들고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 11월 26일 집계 기준 서울 아파트 매매거래는 8466건으로 지난 10월보다 27%, 전세거래는 6606건으로 30% 정도 줄었다. 지난해 이후 주택거래가 성수기·비수기를 따지지 않았다는 점에서 분위기가 심상찮다는 얘기가 나온다. 전년 대비 전국의 주택 매매거래도 벌써 두 달째 줄어들고 있다. 지난 10월 전국의 주택 매매거래는 10만9000건으로, 1년 전 10만6000건보다 3000건 줄어들었다. 지난해 하반기부터 폭증하기 시작한 매매거래의 기저효과를 감안해야 하지만 “고점을 지난 것은 확실하다”는 의견들이 많아지고 있다. 반면 미분양주택은 수도권에서 다시 증가하기 시작했다. 10월 말 수도권의 미분양주택 수는 1만5576가구로, 전달(1만4549가구)보다 1027가구가 늘어났다.

매매와 전세가는 주춤하고 있다. 부동산114 자료를 보면 11월 4주차 서울 아파트 매매가격은 0.04% 올라 지난주에 비해 0.03%포인트 낮았다. 전세가격도 0.1% 올라 0.06%포인트 낮아졌다. 신도시, 경기·인천 아파트 시장도 매매와 전세 모두 상승세가 주춤했다.

전문가들의 집값 전망은 어둡다. 한국은행이 부동산 전문가 25명과 지역 부동산 중개업소 307곳을 대상으로 설문조사를 해보니 응답자의 58%는 수도권 주택가격이 2~3년 안에 조정을 받을 것으로 예상했다. 지방 주택가격이 조정될 것이라는 응답은 전체의 83.3%에 달했다. 주택공급 과잉 이외도 미국의 금리인상, 정부의 가계부채 후속대책 등 악재가 두루 반영됐다.

하지만 큰 변수가 있다. 내년 총선, 2017년 대선이다. 주택가격 하락은 선거에 큰 영향을 줄 수 있는 만큼 정부가 방치하지는 않을 것이라는 분석도 나온다. 이 경우 본격적인 주택가격 조정은 새 정권으로 미뤄질 수도 있다. 불확실성만 잔뜩 키운 채 2015년의 주택시장이 저물고 있다.

경향신문

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