조선족들이 한국에 장기간 거주 할 때 집을 세맡는 일 때문에 법적인 분쟁이 가장 많이 일어나고 있다. 집을 세를 주고 세를 맡는 것을 법률용어로 “주택임대차”문제라고 하는데, 주택임대차 문제 중에서도 세입자와 집주인 사이에 가장 많이 일어나는 문제는 보증금을 제때에 돌려주지 않는 문제라고 할수 있다.

보증금을 돌려주지 않는 사례들을 살펴보면 세입자가 부득이한 사유 때문에 계약기간이 만료되지 않은 상황에서 미리 방을 뺄 때, 즉 계약해지를 할 때 일어나는 경우들이 많습니다. 특히 외국인들한테서 많이 일어나는 주택임대계약의 사전해지 문제는 늘 외국인세입자와 집주인간의 갈등으로 이어진다.

오늘은 그래서 주택임대차 계약을 사전에 해지 할때 일어나는 오해를 풀어보고 사전에 해지할 때 보증금을 제때에 돌려받으려면 어떻게 해야 하는지 알아보도록 하자.

최귀국(가명)은 2017년 5월에 H2비자로 한국에 입국한 뒤 안산의 한 공장에서 일을 하게 되었다. 비록 공장에서 숙소를 제공해주지만 최귀국은 단체생활보다는 혼자 사는게 낫겠다라고 생각하여 공장 근처에 있는 한 다세대주택에서 원룸 하나를 보증금 500만원에 월세 25만원으로 세를 맡았다.

집을 세 맡은지 2달 뒤에 최귀국은 갑자기 중국에 계시는 아버지가 편찮으시다는 소식을 듣고 더이상 한국에 머물지 못할 것 같다는 생각이 들었다. 최귀국은 11월까지만 일하고 지금까지 번 돈을 가지고 아버지의 병치료를 도와야겠다고 생각하면서 10월초에 집주인 강원칙(가명)씨에게 가족 사정을설명하고 11월 말까지만 살고 방을 빼야겠으니 보증금을 그때에 가서 돌려주길 바란다고 했다.강원칙은 알았다고 하면서, 11월 말까지 살고 나가는건 괜찮은데 나가기 전에 다음에 입주할 세입자를 찾아놓아야 보증금을 돌려주겠다고 한다. 만약그때까지 새로운 세입자를 찾지 못한다면 보증금에서 3달 월세를 떼어내고 나머지를 돌려주겠다고 했다. 이 말을 들은 최귀국은 분명히 사전에 충분한 시간을 두고 방을 빼겠다고 했는데, 왜 강원칙은 보증금을 주지 않고 '딴소리'를 하는지 몰랐다. 최귀국은 자신의 딱한 사정을 몰라주는 강원칙이 그냥 얄밉다고 생각하였다.

이 이야기처럼 사전에 주택임대계약을 해지하고 보증금을 돌려달라고 집주인에게 요구했다가 거절당하는 경우들이 많이 있다. 특히 외국인들의 경우에는 자신들의 딱한 사정을 몰라주는 집주인들이 얄밉다고 생각할 수 있다. 하지만 법률 차원에서 보면 집주인이 사전에 계약해지를 동의하고 보증금을 돌려줘야 된다는 의무는 없다. 물론 세입자가 사전에 주택임대계약을 해지하려는 목적이 집주인의 과실이라든지 아니면 지진이나 화재와 같은 집이 완전히 사라지거나 더 이상 정상적으로 사용할 수 없는 경우에는 집주인이 당연히 보증금을 돌려줘야 한다. 하지만 세입자의 원인 때문에 집주인이 반드시 사전 계약해지를 동의해야 된다는 것은 합당하지 않다.

사실 이 문제는 세입자와 집주인이 립장을 바꿔서 생각해 보면 답이 나온다. 세입자와 집주인이 주택임대계약을 체결할 때, 두 당사자는 모두 각자의리익이 있다. 세입자가 세를 맡는 리유는 일정한 기간에 거주할 수 있는 공간을 얻는 것이고 집주인이 세를 내주는 리유는 일정한 기간에 수익을 얻으려는 목적이다. 두 당사자가 각자 리익을 누리는 만큼 또 각자 책임도 존재한다. 세입자는 세집에서 사는 대신에 계약기간에 집주인의 임대수익을 보장해줘야 하고 집주인은 임대수익을 받는 대신에 세입자가 제대로 살 수 있도록 주거상태를 보장해줘야 한다

그런데 세입자가 자신의 사유 때문에 사전에 임대계약을 해지하는 것은 집주인의 립장에서 놓고 보면 일정한 기간 내에 받아야 하는 임대수익을 받지못하게 되는 것이다. 반대로 집주인이 개인적인 사유때문에 세입자한테 당장집을 비워라고 한다면 세입자도 거주할 수 있는 권리를 잃게 되는 것이다. 그래서 법에서는 두 당사자가 임대계약을 체결하도록 하고 서로의 리익을 침해당하지 않도록 보호해주고 있는 것이다.

그럼 세입자가 피하지 못할 사정이 있어서 집을 미리 빼야 할때 집주인이 동의하지 않는다면 계약이 만료될 때까지 월세를 내야 할까요? 원칙적으로 보면 그렇다. 그러나 현실에서는 집주인과 잘 얘기하고 합의를 보면 얼마든지 계약을 사전에 해지를 할 수 있고 보증금도 돌려 받을 수 있게 된다.

대부분 집주인들은 세입자가 다음 세입자를 찾아오면 계약을 사전해지 하고 보증금을 돌려준다. 이렇게 되면 집주인의 립장에서는 계속 임대수익을 얻을 수 있으니 굳이 나가겠다는 세입자를 잡을 필요가 없다. 그래서 사전에집주인한테 계약을 해지 하겠다고 하고 집을 부동산 중개사무소에 걸어두어다음 세입자를 찾으면 된다. 물론 이때 부동산 중개수수료는 나가는 세입자가 부담을 해야한다. 또는 집주인에게 시원하게 1개월 내지3개월의 월세를보증금에서 떼고 나머지를 달라고 할 수도 있다. 아마 거절하는 집주인이 별로 없을 것이다.

그런데 어떤 집주인들은 무조건 세입자에게 계약이 만료될 때까지 월세를 내라고 할 수 있다. 세입자와 집주인 간에 어떤 문제가 있었는지는 모르겠지만, 이런 사태가 일어나지 않게 사전에 집주인과의 관계를 잘 처리할 필요가있다. 례를 들어 설명절에 집주인에게 인사 문자를 보내거나 가끔씩 자그마한 선물 같은것도 주면서 좋은 관계를 유지하는 것다. 집주인과의 관계를 잘유지하게 되면 세입자가 딱한 사정이 생겨서 사전에 계약을 해지해야 된다고 하면 집주인이 바로 동의하고 보증금을 돌려줄 수도 있다.